Wat is mandeligheid? De gemene afsluiting

Atikel 3.103 van het nieuw Burgerlijk Wetboek omschrijft mandeligheid als volgt: 

Mandeligheid is een recht van mede-eigendom van een afscheidende afsluiting, ongeacht of het gaat om een muur, haag, gracht, omheining, afrastering of enig ander materieel element.

Dit concept kan wat verwarrend zijn, dus laten we het verder verduidelijken...

Het vermoeden van mandeligheid

In veel gevallen wordt er tussen aangrenzende percelen een gedeelde afscheiding geplaatst, zoals een haag, muur, of zelfs een gracht. Deze gedeelde/gemeenschappelijke afscheiding, die dient om de grens tussen twee of meer percelen aan te geven, wordt in juridische termen aangeduid als de "gemene afsluiting".

Aangezien de gemene afsluiting de grens tussen aangrenzende percelen vormt, wordt aangenomen dat elke eigenaar van aangrenzende percelen voor de helft mede-eigenaar is van deze gemene afsluiting. Dit juridische principe staat bekend als mandeligheid.

De oorsprong van mandeligheid ligt in de verplichte manier waarop een gemene afsluiting tot stand komt:

Als minstens één van de aangrenzende percelen bebouwd is, kan elke eigenaar van het aangrenzende perceel eisen dat de andere eigenaar meewerkt aan de oprichting van een gemeenschappelijke afscheiding, behalve als er al een privéafscheiding langs de grens staat.

Het vermoeden dat een gemeenschappelijke afscheiding gemeenschappelijk is, kan echter worden weerlegd. Er zijn specifieke aanwijzingen van niet-mandeligheid, waaronder:

• Een muur wordt verondersteld eigendom te zijn van de eigenaar van het perceel waarvan de bovenkant van de muur afhelt of waar architecturale elementen wijzen op het privékarakter ervan.
• Een gracht wordt geacht eigendom te zijn van de eigenaar van het perceel waar de uitgegraven aarde zich bevindt.
• Een afscheiding wordt vermoed eigendom te zijn van de eigenaar van het afgesloten perceel wanneer slechts één perceel volledig is afgesloten.
• Tenzij er sprake is van verkrijgende verjaring of een andere geldige titel, wordt een steunmuur waarop de buurman geen enkel recht uitoefent, verondersteld privébezit te zijn van de eigenaar van het perceel waarvan de grond wordt ondersteund.

Het vermoeden van mandeligheid kan ook worden weerlegd door middel van een overeenkomst of betaling waaruit blijkt dat slechts een van de eigenaren heeft bijgedragen aan de gemeenschappelijke afscheiding, of door andere middelen die wijzen op niet-mandeligheid.