Wat kan u doen wanneer u als koper geconfronteerd wordt met verborgen gebreken?

In de zoektocht naar het ideale huis, stuiten kopers vaak op direct waarneembare tekortkomingen zoals scheve keukenkastjes, verouderd sanitair of scheuren in de muren. Deze zijn makkelijk te spotten voor de oplettende huizenjager.

Na de overdracht van de sleutels kunnen er verborgen gebreken aan het licht komen, zoals vochtige muren, een defecte verwarming of vervuilde grond, die een onvoorziene uitdaging vormen.

Wanneer wordt een gebrek gezien als een verborgen gebrek? 

Een gebrek wordt beschouwd als 'verborgen' wanneer het voldoet aan drie criteria:

• Het was niet waarneembaar voor de koper ten tijde van de aankoop;
• Het is ernstig van aard;
• Het was aanwezig ten tijde van de aankoop.

Gebreken die zichtbaar waren voor de aankoop en die door de koper opgemerkt hadden kunnen worden, worden niet als verborgen gebreken beschouwd.

Wie is verantwoordelijk voor de verborgen gebreken?

De wet beschermt de koper tegen verborgen gebreken. 

De verkoper dient de koper te vrijwaren voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.

Om de verkoper aansprakelijk te stellen voor de verborgen gebreken en te bepalen hoe de gebreken gecompenseerd moeten worden, speelt de intentie van de verkoper een belangrijke rol. 

• Indien de verkoper de gebreken van de zaak gekend heeft, is hij niet alleen gehouden tot teruggave van de prijs die hij ervoor ontvangen heeft, maar bovendien tot vergoeding van alle schade aan de koper.
• Indien de verkoper de gebreken van de zaak niet gekend heeft, is hij slechts gehouden tot teruggave van de prijs, en tot vergoeding aan de koper van de door de koop veroorzaakte kosten.

De restitutie van de koopprijs kan op twee manieren plaatsvinden: door het goed terug te geven aan de verkoper, die op zijn beurt de volledige aankoopprijs aan de koper terugbetaalt, of door een gedeelte van de koopprijs terug te betalen aan koper, waarbij de omvang van dit gedeelte door deskundigen wordt vastgesteld.

Wat kan een koper doen bij het ontdekken van een verborgen gebrek?

Bij het ontdekken van een verborgen gebrek in een recent aangekochte woning, dient de koper snel en zorgvuldig te handelen.  

De eerste stap is het gedetailleerd vastleggen van het gebrek, inclusief foto's en eventuele schattingen van reparatiekosten. De koper draagt de bewijslast dat het gebrek al bestond ten tijde van de verkoop en niet het resultaat is van normale slijtage of latere schade.

Vervolgens is juridisch advies essentieel; een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht kan adviseren over de te nemen stappen en helpen bij het opstellen van een formele kennisgeving aan de verkoper, waarin een oplossing wordt gevraagd. Deze communicatie dient schriftelijk en traceerbaar te zijn.

Als er geen overeenkomst met de verkoper wordt bereikt, kunnen juridische stappen overwogen worden, variërend van bemiddeling tot een rechtszaak, afhankelijk van de ernst van het gebrek en de medewerking van de verkoper.

Het is cruciaal om claims op basis van verborgen gebreken binnen een redelijke termijn in te dienen, waarbij 'redelijk' afhankelijk is van de aard van het gebrek en lokale gebruiken.

Kan een verkoper zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken uitsluiten?

Verkopers hebben de mogelijkheid om via een clausule in de koopovereenkomst, bekend als een bevrijdingsbeding, hun aansprakelijkheid voor verborgen gebreken te beperken. Dit beding kan de verkoper gedeeltelijk of geheel vrijwaren van aansprakelijkheid voor verborgen gebreken.

Echter, de invoering van een dergelijk beding garandeert niet automatisch immuniteit voor de verkoper. De effectiviteit van het beding hangt af van de goede trouw van de verkoper; een verkoper die te kwader trouw handelt, kan zich niet simpelweg achter het bevrijdingsbeding verschuilen om aansprakelijkheid te ontlopen.

Het is in dit geval aan de koper om aan te tonen dat de verkoper te kwader trouw was, wat inhoudt dat de verkoper op de hoogte was, of had moeten zijn, van het gebrek.

Professionele verkopers kunnen zich in het bijzonder moeilijk onttrekken aan aansprakelijkheid voor verborgen gebreken: de rechtspraak neigt naar het vermoeden van kwade trouw bij deze groep. Dit betekent dat een fabrikant of gespecialiseerde verkoper zich niet kan beroepen op een bevrijdingsbeding om aansprakelijkheid voor verborgen gebreken te ontwijken.

Dit vermoeden van kwade trouw kan worden weerlegd als de professionele verkoper kan bewijzen dat het gebrek ondetecteerbaar was.