Kan een huurder de huurbetalingen opschorten bij verzuim door de verhuurder?

Een huurovereenkomst legt verantwoordelijkheden vast voor zowel huurders als verhuurders, met als doel een vlotte uitvoering van het contract te waarborgen.

Maar wat gebeurt er als een verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt? Heeft de verhuurder dan het recht om huurbetalingen stop te zetten of te verminderen?

Exceptio Non Adimpleti Contractus (ENAC)

In gevallen waarin de verhuurder in gebreke blijft, staat de huurder juridisch gezien niet machteloos.

De huurder heeft het recht om tijdelijk betalingen geheel of gedeeltelijk op te schorten, een juridisch principe bekend als "exceptio non adimpleti contractus" of een exceptie van niet-nakoming, ook wel opschortingsrecht genoemd.

Concreet betekent dit dat als een partij haar verplichtingen niet nakomt, de andere partij gerechtigd is om haar eigen verplichtingen op te schorten totdat de eerste partij haar deel van de afspraak nakomt.

In het geval van een huurovereenkomst kan de huurder besluiten, zonder tussenkomst van de rechter, om betalingen op te schorten als:

• De verhuurder gemaakte afspraken tussen huurder en verhuurder niet nakomt.
• De verhuurder beloofde onderhouds- of herstellingswerken niet nakomt. 
• De nalatigheid van de verhuurder het woongenot van de huurder beïnvloed.

Het inroepen van de exceptie van niet-nakoming moet weloverwogen gebeuren!

Het is echter van cruciaal belang dat de huurder weloverwogen handelt wanneer hij deze optie overweegt.

De huurder moet te allen tijde te goeder trouw handelen en overtuigend bewijs leveren van de nalatigheid van de verhuurder. Concrete feiten en omstandigheden die aantonen dat de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt en dit het huurgenot aantast, zijn essentieel.

Het belang van proportionaliteit

Een proportionele reactie van de huurder is van belang.

Het opschorten van huurbetalingen moet in verhouding staan tot de ernst van de nalatigheid van de verhuurder. Een overdreven reactie kan negatieve gevolgen hebben in een eventueel geschil. Het is daarom raadzaam om slechts een deel van de huur in te houden of bepaalde indexeringen van de huurprijs te weigeren om een evenwichtige aanpak te tonen.

Communication is key

Het is verstandig dat de huurder de verhuurder tijdig op de hoogte brengt van de problemen en hem de kans geeft om ze op te lossen.

Een formele ingebrekestelling kan hierbij nuttig zijn om de verhuurder aan zijn verplichtingen te herinneren. Als de tekortkomingen echter ernstig genoeg zijn, kan de huurder ervoor kiezen om de betalingen op te schorten.

Belangrijk om te onthouden is dat het principe van de exceptie van niet-nakoming niet dwingend van aard is en contractueel kan worden uitgesloten of beperkt.