Gemene huur: regels en aandachtspunten voor verhuur van garages, parkeerplaatsen en opslagruimtes

De verhuur van garages, parkeerplaatsen of opslagruimtes kan een slimme investering zijn en voor een stabiel inkomen zorgen.

Dergelijke verhuurovereenkomsten vallen onder het gemene huurrecht, niet onder de strikte regels van woninghuur. Dit betekent dat verhuurder en huurder meer vrijheid hebben in het opstellen van het huurcontract.

In dit artikel bespreken we de belangrijkste regels en aandachtspunten voor gemene huur.

Consensuele huurovereenkomst: mondeling of schriftelijk?

Een huurovereenkomst is in principe een consensuele overeenkomst, wat betekent dat ze tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming van beide partijen. Het is voldoende dat verhuurder en huurder het eens zijn over de volgende wezenlijke bestanddelen:

• Het gehuurde goed: Bijvoorbeeld een garage, parkeerplaats of opslagruimte.
• De duur van de overeenkomst: De afgesproken looptijd of opzegtermijn.
• De huurprijs: Het overeengekomen bedrag dat de huurder moet betalen.

Een schriftelijk contract is dus niet vereist, maar het wordt sterk aangeraden om een huurcontract op papier te zetten en te registreren. Zo kunnen latere discussies worden vermeden, bijvoorbeeld over huurprijsaanpassingen, reparaties of de opzeggingstermijn. Een schriftelijke overeenkomst biedt beide partijen extra zekerheid.

Duur van de huurovereenkomst en opzegging

In gemene huur kunnen partijen vrij afspraken maken over de duur van de overeenkomst en de opzegtermijnen:

• Bepaalde duur: Bij een contract met een vaste looptijd eindigt de overeenkomst automatisch aan het einde van de termijn, zonder dat een opzegging nodig is.
• Onbepaalde duur: Als er geen vaste looptijd is afgesproken, wordt de overeenkomst meestal per maand aangegaan. In dat geval geldt een opzegtermijn van één maand, tenzij anders overeengekomen.

Verhuurder en huurder kunnen in het contract een clausule opnemen voor automatische verlenging na afloop van de oorspronkelijke termijn.

Huurwaarborg: geen wettelijke verplichting

In tegenstelling tot woninghuur, kent het gemene huurrecht geen specifieke regels over de huurwaarborg. Dit betekent dat u als verhuurder vrij bent om met de huurder afspraken te maken over:

• Het bedrag van de waarborg: Er is geen maximumbedrag opgelegd. Er wordt in de meeste gevallen een huurwaarborg van twee maanden gehanteerd.  
• De vorm van de waarborg: Dit kan een bankwaarborg, contante storting of een andere overeengekomen vorm zijn.
• Terugbetaling: Leg in het contract vast onder welke voorwaarden en binnen welke termijn de waarborg wordt terugbetaald aan het einde van de huurovereenkomst.

Aangezien de wet geen regels oplegt voor de huurwaarborg bij gemene huur, is het verstandig om alle afspraken hierover in het contract op te nemen om latere onduidelijkheid te vermijden.

Indexering en huurprijsaanpassing

In het gemene huurrecht kunnen partijen zelf bepalen of en hoe de huurprijs wordt aangepast aan de kosten van levensonderhoud.

Als u kiest voor indexatie, moet dit in het contract worden vastgelegd en mag de huurprijs slechts één keer per huurjaar worden aangepast. De indexering gaat in op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst en wordt berekend op basis van de index van de consumptieprijzen volgens deze formule:

• Basishuurprijs: huurprijs bepaald in de huurovereenkomst, uitgezonderd kosten en lasten.
• Nieuwe indexcijfer: het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
• Aanvangsindexcijfer: het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de huurovereenkomst in werking is getreden.

Plaatsbeschrijving: noodzakelijk voor schadeclaims

Om toekomstige geschillen over eventuele schade te vermijden, is het verplicht om een plaatsbeschrijving op te stellen bij aanvang van de huur. Dit geldt ook voor gemene huur, zoals garages en opslagruimtes. Een gedetailleerde plaatsbeschrijving:

• Documenteert de staat van het pand bij de start van de huur.
• Voorkomt discussies bij beëindiging van de huurovereenkomst.
• Behoeft geen expert: U kunt de plaatsbeschrijving samen met de huurder opstellen. Het is belangrijk dat beide partijen akkoord gaan en het document ondertekenen.

Als er geen plaatsbeschrijving is gemaakt, wordt verondersteld dat het gehuurde goed in dezelfde staat verkeert als bij het einde van de huur, tenzij tegenbewijs kan worden geleverd.

Aansprakelijkheid voor schade

De huurder is verantwoordelijk voor alle beschadigingen en verliezen die tijdens de huurperiode ontstaan door zijn eigen toedoen, door zijn huisgenoten of door onderhuurders. Dit betekent dat eventuele schade aan het gehuurde goed door de huurder moet worden vergoed, tenzij deze kan aantonen dat de schade buiten zijn schuld is ontstaan.

Onderverhuren en overdracht van huur

Bij gemene huur heeft de huurder het recht om het gehuurde goed onder te verhuren of zijn huur aan anderen over te dragen, tenzij dit uitdrukkelijk in het huurcontract is verboden.

Als dit recht niet expliciet is ontzegd, kan de huurder dus zonder extra toestemming het pand onderverhuren of de huur doorgeven aan een nieuwe huurder.

Met de modelhuurovereenkomst gevoegd bij dit artikel kunt u eenvoudig zelf een huurovereenkomst opstellen en aanpassen aan uw situatie. Vul de belangrijkste gegevens in en leg duidelijke afspraken vast over huurprijs, duur, en eventuele bijkomende kosten om toekomstige discussies te voorkomen.