Mag een huurder een huurwoning onderverhuren?

U huurt een woning en overweegt om een kamer te verhuren. Misschien wilt u de kosten delen met een vriend, tijdelijk onderdak bieden aan iemand die u dierbaar is, of een deel van uw huis openstellen voor iemand die woonruimte zoekt.

Dit klinkt als een mooie oplossing, maar welke regels gelden er precies? Wanneer is toestemming van de verhuurder nodig en welke rechten heeft een onderhuurder?

Onderverhuren: Alleen gedeeltelijk toegestaan

Als huurder mag u de woning die u als hoofdverblijfplaats gebruikt niet volledig onderverhuren. Wel kunt u een deel van de woning onderverhuren, zoals een kamer, maar alleen onder de volgende voorwaarden:

• Toestemming van de verhuurder: Voor het onderverhuren van een deel van de woning is altijd voorafgaande toestemming van de verhuurder nodig.
• Zelf in de woning blijven wonen: U moet het andere deel van de woning zelf blijven bewonen als hoofdverblijfplaats.

Contractuele bepalingen tussen hoofdhuurder en onderhuurder

Wanneer de onderhuurder het gehuurde deel als hoofdverblijfplaats gebruikt, gelden tussen u als hoofdhuurder en de onderhuurder de bepalingen van een reguliere woninghuurovereenkomst. Dit betekent dat de onderhuurder bepaalde rechten heeft zoals bij een standaard huurovereenkomst, mits alle toepassingsvoorwaarden zijn vervuld

De belangrijkste punten hierbij zijn:

• Duur van de onderhuur: De looptijd van de onderhuur mag nooit langer zijn dan de resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst.
• Informatie over rechten: U bent verplicht om de onderhuurder vooraf te informeren over diens rechten en de status als onderhuurder.

Wat gebeurt er bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst?

Als de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd, heeft dit ook invloed op de onderhuurovereenkomst. Afhankelijk van wie de opzegging doet, gelden er verschillende regels:

Beëindiging door de verhuurder

Als de verhuurder de hoofdhuurovereenkomst opzegt, moet u binnen 15 dagen een afschrift van de opzegging aan de onderhuurder bezorgen. In dit geval eindigt de onderhuur automatisch op dezelfde datum als de hoofdhuur.

Beëindiging door de hoofdhuurder

Als u als hoofdhuurder zelf besluit de huur op te zeggen, moet u de onderhuurder hiervan op de hoogte brengen door hem een afschrift van de opzegging te bezorgen en een opzegtermijn van drie maanden te geven.

Daarnaast bent u verplicht om een schadevergoeding te betalen indien de opzegging plaatsvindt binnen de eerste drie jaar van de onderhuurovereenkomst. De hoogte van deze vergoeding is afhankelijk van het tijdstip waarop de onderhuurovereenkomst eindigt:

• Drie maanden huur bij beëindiging in het eerste jaar,
• Twee maanden huur bij beëindiging in het tweede jaar,
• Eén maand huur bij beëindiging in het derde jaar.

Let op: De onderhuurder kan geen verlenging vragen op basis van buitengewone omstandigheden als de onderverhuur eindigt door de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst.

Uitzonderingen voor sociale verhuurinstanties

Er bestaan uitzonderingen voor instanties met een sociaal oogmerk die woningen onderverhuren aan mensen in woonnood. Voor gemeenten, openbare instellingen zoals OCMW’s en organisaties zoals de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen geldt dat zij onder specifieke voorwaarden een door hen gehuurde woning volledig mogen onderverhuren.

Dit artikel is alleen van toepassing op huurovereenkomsten voor huurwoningen in het Vlaams Gewest die zijn afgesloten vanaf 1 januari 2019.